在二手房交易中，许多购房者往往只顾房屋价值的高低，忽略了交易中可能出现的一些其他问题。事实上，在二手房买卖过程中，除了买卖双方的议价过程外，一些细节问题也是值得买家充分关注的。如有不慎，小细节便可能引发大问题。大状说法网负责人、北京市惠诚律师事务所上海分所杨状律师结合多年办案经验，总结出以下重要注意事项，供购房者参考：

首先，在房屋买卖合同签订前，买家需要注意以下事项：

1、核实产权证上所有权人的身份信息;  

2、到房产交易中心查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。这里还需注意的是，如果登记的所有权人不止一人的，那还应注意其他产权人的售房意见，如委托他人操作的，应当要求对相应的委托手续进行公证;

3、待售房屋的房屋情况，是否存在采光、漏水等问题;  

4、待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明;  

5、是否有其他实际使用人;  

6、是否有工商注册登记未涤除(商业房产);  

7、是否有未交清的水电费、物业费等费用;  

8、需要缴付的税费(税费政策复杂且多变);  

9、是否符合当地的限购政策;  

10、房屋内是否存在户口。  

其次，在签订房屋买卖合同时，还要注意以下事项：

一、准备好所需的如下证明材料  

1、身份证原件或护照原件及复印件; 房产证原件;

2、未成年人的户口簿或出生证明;  

3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。  

二、看清楚合同中的约定内容  

以上海为例，上海在办理房产过户的过程中使用的《上海市房地产买卖合同》系上海市住房保障和房屋管理局制定，上海市工商行政管理局监制的合同文本，但其中也有很多地方需要填写，须仔细阅读，尤其注意以下几点(如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明)：  

1、房款的金额是否写清楚?  

2、付款方式如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?尽量等房屋过户登记并完成交付后再支付全款，以  保障最终取得房屋产权。特别需要注意的是，在签订合同时，多数买卖双方会在合同中约定过户当日支付一笔购房款，对此笔购房款的支付时间(过户手续办理前， 还是办理后)应当明确。

3、买卖双方何时过户及交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房屋一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单)。  

4、违约责任是否约定明确、违约金的数额是否约定清楚，在此建议买家在合同中详细约定对方逾期过户或者交付的违约责任。  

5、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。  

在合同签订时尽量小心谨慎，做到如上事宜，才有可能规避不应有的交易风险，进而顺利完成交易。

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继承中的遗嘱继承、遗赠和遗赠抚养协议 

 
继承是指自然人死亡后，由法律规定的一定范围内的人或遗嘱指定的人依法取得死者留下的个人合法财产的法律制度。包括法定继承、遗嘱继承、遗赠、遗赠抚养协议，遗嘱继承、遗赠和遗赠抚养协议都是公民在生前依法对自己的个人财产作出处分并于死亡时生效的民事法律行为，他们各有自己独特的法律特征和成立条件。　　

一、关于遗嘱继承　　

遗嘱继承是指被继承人死亡后按照其生前所立遗嘱继承其遗产的一种继承方式。所谓遗嘱，是指遗嘱人生前依法定形式对其个人所有的财产进行处分，并于其死亡时发生效力的单方民事法律行为。遗嘱具有其独特的法律特征：是单方民事法律行为；是遗嘱人独立的民事行为；是遗嘱人死后才发生法律效力的民事行为；是一种要式民事行为。　　遗嘱合法有效须满足以下条件要求：　　

（1）关于遗嘱人的行为能力的要求。遗嘱人立遗嘱时必须具有遗嘱能力。如果遗嘱人立遗嘱时无民事行为能力或是限制民事行为能力人，其所立的遗嘱无效。这里应注意“立遗嘱时”的表述，这是确认遗嘱人所立遗嘱是否有效的重要时间条件，即只有遗嘱人在立遗嘱时是无民事行为能力人或是限制民事行为能力人，其所立遗嘱才依法应当认定该遗嘱无效，如果遗嘱人是在立遗嘱后丧失的行为能力，其所立遗嘱的效力则不受影响；

（2）意思表示的条件要求。遗嘱必须是遗嘱人的真实意思表示。即必须是遗嘱人独立的真实的意思表示，受胁迫、欺骗所立的遗嘱、伪造的遗嘱、被篡改的遗嘱内容，因其不是遗嘱人的真实意思表示，因此不具有遗嘱法律效力，是无效遗嘱。　　

（3）遗嘱内容的要求。遗嘱的内容必须合法，不得违反法律的规定，不得损害国家利益、集体利益和社会公共利益，不得损害他人的利益。如果遗嘱人以遗嘱处分了不属于自己的财产，那么遗嘱的这部份内容无效。同时如果遗嘱没有对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额的，对应当保留的必要份额的处分无效。

（4）遗嘱的形式要求。遗嘱的形式应当符合法定的形式要件。遗嘱形式是指遗嘱人处分自己遗产的意思表示方式。我国继承法规定的遗嘱形式有公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱。公证遗嘱是指经过国家公证机关办理了公证的遗嘱；自书遗嘱是指遗嘱人亲自书写的遗嘱，遗嘱人在自书遗嘱上应当注明年月日并亲笔签名；代书遗嘱是指由他人代为书写的遗嘱，一般而言，公民应当自已书写遗嘱，但在生病、不会写字、不想自己书写等各种客观情况下，允许公民立代书遗嘱。代书遗嘱上必须有二名以上的见证人签名见证，且应当由其中一名见证人代书；录音遗嘱是指以录音形式制作的遗嘱，录音遗嘱必须有两名以上的见证人进行见证并将见证内容进行录音；口头遗嘱是指遗嘱人用口述的方式表示其对遗产进行处分的意思的遗嘱形式。按照我国继承法的规定，公民只有在紧急情况下才能立口头遗嘱，且必须有两名以上的见证人在场见证，紧急情况解除后，应当将口头遗嘱内容制作成书面遗嘱，对紧急情况解除后多久应当将口头遗嘱内容制作成书面遗嘱我国继承法暂无规定，这有待于继承法的修改中体现。　　

前述条件只是解决了遗嘱合法有效的问题，那么是否只要遗嘱合法有效都应该完全按照遗嘱对遗产进行处理呢？答案应当是否定的，因为要按遗嘱继承遗产，除遗嘱必须合法有效外，还必须符合以下条件：

1、被继承人没有签订遗赠扶养协议，否则，就应当严格履行遗赠扶养协议。 　　

2、遗嘱继承人没有丧失、放弃继承权，同时也未先于被继承人死亡。如果遗嘱继承人有故意杀害被继承人、为争夺遗产而杀害其他继承人、遗弃或虐待被继承人情节严重的、伪造篡改或者销毁遗嘱情节严重的情形之一的，遗嘱继承人将依法丧失继承权；如果遗嘱继承人先于被继承人死亡的，依法丧失继承权。另外，遗嘱继承人也可以在遗产处理前，作出放弃继承的明示的意思表示，明示的表示方式，指继承人应当以书面的方式明确无误的表明自己放弃继承的意思，才能产生继承法上的放弃继承的法律后果，否则将依法视为同意接受继承遗产。在遗嘱自由原则的指导下，公民所立的遗嘱，既然是遗嘱人的单方民事法律行为，因此，允许公民在一定的情况下以一定的方式变更或撤销自己所立的遗嘱。

二、关于遗赠　　

遗赠，是指遗赠人用遗嘱将其个人财产于其死亡后赠给法定继承人以外的人、国家或集体组织的一种法律制度。遗赠具有如下特征：它是遗嘱人死亡时生效的单方民事法律行为，无论受遗赠人是否接受；受遗嘱人可以是国家、集体组织，也可以是法定继承人以外的个人；遗赠的标的只能是遗产中的财产权利，而不包括财产义务。　　

遗赠虽然是单方民事法律行为，但也须具备一定条件才能发生法律效力：遗赠人须有遗嘱能力，这是对遗赠人的行为能力的要求；遗赠人行使遗赠权不得违背法律规定，这是对遗赠行为合法性的要求；受遗赠人须为在遗赠生效时生存之人，受遗赠人的主体资格既已消灭，当然就不能接受遗赠。遗嘱继承、遗赠虽都是公民按照个人的意志自由处分自己遗产的法律行为，但遗赠与遗嘱继承又有显著的区别：　　

（1）权利主体范围不同。遗嘱继承中接受遗嘱继承权的主体只能是法定继承人范围以内的人；接受遗赠权的主体只能是国家、集体或法定继承人以外的人。　　

（2）关于接受、放弃权利的规定不同。遗嘱继承人放弃继承，应当在继承开始后遗产处理前作出表示，没有表示的，视为接受继承；受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内作出接受或放弃受遗赠的明确的意思表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。　　

（3）应否承担清偿被继承人债务的义务不同。遗嘱继承人既有依遗嘱继承遗产的权利，又承担在遗产实际价值范围内清偿被继承人债务的义务；受遗赠人只享有接受遗赠财产的权利，不承担清偿债务的义务。

（4）取得遗产的方式不同。遗嘱继承人有权直接参与遗产的分配；受遗赠人无权直接参与遗产分配，而只能从遗嘱执行人或遗嘱继承人、法定继承人处取得遗产。在执行遗赠时应当注意，不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务，只有在清偿税款和债务之后遗产有剩余时，才能执行遗赠。如果遗赠是以特定物为遗赠物的，当物已不存在，则遗赠失去效力。　　

三、关于遗赠扶养协议遗赠扶养协议，是指受扶养人和扶养人之间关于扶养人承担受扶养人的生养死葬义务，受扶养人将自己所有的财产遗赠给扶养人的协议。遗赠扶养协议具有独特的法律特征：（1）遗赠扶养协议是双务合同；（2）遗嘱扶养协议是双方的法律行为；（3）遗赠扶养协议在适用上具有优先性，其优先性表现在：遗嘱与协议内容相抵触时，遗嘱无效，遗赠扶养协议的效力优于遗嘱，遗嘱的效力优于法定继承；（4）遗赠扶养协议中扶养人的权利只能在受扶养人死亡时实现。 遗赠扶养协议体现了遗赠人和扶养人权利义务对等的原则，遗赠人享有受扶养的权利，但同时应当承担生前妥善保管遗赠财产并在死后将财产转移给扶养人所有的义务；扶养人享有在遗赠人死后取得遗赠财产的权利，但必须承担对遗赠人生养死葬的义务。当然遗赠扶养协议经双方协商同意或由于任何一方无正当理由不履行，都可以解除。如果是扶养人或集体组织无正当理由不履行，致协议解除的，不能享有受遗赠的权利，其支付的供养费用一般不予补偿；如果是遗赠人无正当理由不履行，致协议解除的，则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

劳动合同与劳务合同有区别

 

    劳动合同与劳务合同是极易混淆的两种合同，两者都是以人的劳动为给付标的的合同。劳动合同依劳动法第16条规定“劳动者与用人单位确立劳动关系， 明确双方权利义务的协议”。而劳务合同通常意义上是指雇佣合同。两者有一定的区别：

　　1、合同性质不同。雇佣合同是受雇人为雇佣人提供服务的合同；劳动合同是用人单位与劳动者之间确定劳动关系的劳动用工合同。

　　2、合同目的不同。雇佣合同以提供劳务为目的，是以雇佣人对受雇佣人的劳动行为的支配为合同标的，而劳动合同则是以劳动者成为用人单位的内部成员为目的。

　　3、受国家干预的程度不同。雇佣合同更多的体现是当事人的意思自治，是当事人平等协商一致的结果，国家干预的程度较小；而劳动合同除了体现当事人意思自治外，更多的内容体现了国家干预，劳动法对合同的订立程序、用人单位的义务、工作条件、劳动保护、最低工资、合同的解除等都作了特别规定，体现了国家对劳动者的特别保护。

　　4、主体及其关系不同。劳动合同中一方为劳动者，另一方为用人单位。其适用范围只限于单位用工方面，劳动者在成为用人单位的内部成员后，遵守其内部的规章制度，必须承担一定的工种或职务工作，劳动者和用人单位是领导和被领导的从属关系。而劳务合同则不具备上述特征。

　　5、法律调整不同。劳动合同由劳动法调整；雇佣合同应属于民法调整。虽然合同法没有对其做出明确规定，但司法实践中适用民法来调整。

　　6、合同争议的处理程序不同。劳动合同发生争议时，必须经仲裁前置程序后，司法机关才能介入，争议应适用劳动法的规定处理，仲裁机构或法院可以裁判用人单位继续履行劳动合同；同样，合同解除应遵循一定的法定程序。而雇佣合同发生争议时，法院可直接受理，适用民法的规定处理；解除没有什么特别程序，双方均可随时解除雇佣关系。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

如何办理协议离婚

 办理协议离婚登记，应符合《婚姻法》、《婚姻登记条例》规定的下列四个条件：

（1）申请离婚的双方当事人必须是办理过结婚登记的合法婚姻关系当事人，如果是非法同居、事实婚姻当事人，均无条件提出登记离婚。因此，凡无《结婚证》或《夫妻关系证明书》的登记离婚申请人，婚姻登记机关均不受理。

（2）申请离婚的双方当事人应为完全民事行为能力人。所谓完全民事行为能力，是指能对离婚法律行为的法律后果承担民事责任的能力，《民法通则》规定，年满十八周岁、精神状况正常、能完全辨认其行为及其后果的公民是具有完全民事行为能力的人。凡不具备完全民事行为能力的，只能由其代理人按诉讼离婚的方式提出，解决婚姻关系问题。

（3）离婚申请书是申请离婚双方当事人的真实意思的表示，并承担法律后果。登记离婚最重要的条件是夫妻双方自愿离婚，这种自愿的行为是排除一切外界的阻挠、干涉，完全发自内心的自愿行为。因此，双方必须亲自到婚姻登记机关递交申请，陈述理由。

（4）申请登记离婚的双方当事人就家庭共同财产、债权、债务及子女的抚养或对生活困难一方的帮助达成协议，并自觉履行这种承诺。

 

 

遗嘱公证的办理条件

 

   1、遗嘱人必须具有完全民事行为能力：遗嘱人在立遗嘱时必须精神正常，有正常的思维意识能力或语言表达能力，能够清楚表达自己的真实意思。无民事行为能力或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。

 

　　2、遗嘱人的意思表示真实：遗嘱的内容必须是遗嘱人自己真实意愿的表达，不存在遗嘱人受胁迫、欺骗的情况，遗嘱人受胁迫、欺骗所立的遗嘱没有法律效力。

 

　　3、遗嘱的内容和形式不得违反法律或社会公共利益：遗嘱的内容和形式应当符合《中华人民共和国继承法》及其他相关法律的规定，不能与之相抵触。

 

　　4、遗嘱人处分的财产必须是其个人合法财产：遗嘱人的财产涉及到夫妻共有或者家庭共有的，遗嘱人只能处分属于自己份额的个人财产，处分超出个人份额的遗嘱内容部分，该部分内容无效。

 

　　5、遗嘱人申办遗嘱公证应当亲自到公证处提出申请，不能委托他人办理。